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Bei der Hausbauplanung alle Randbedingungen beachten
Nicht selten stapaziert der Hausbau das finanzielle Budget von Bauherren so stark, dass sich Baufamilien allein auf die Hausplanung konzentrieren. Grundsätzlich ist diese Haltung verständlich. Wir regen jedoch an ein klein wenig weiter zu denken. Denn irgendwann ist das Haus fertig und die Baufamilie steht vor ganz normalen Problemen:
Wo sollen später einmal die Fahrräder, Gartengeräte, Gartenmöbel u.v.m. untergebracht werden? Nicht zu vergessen : Wo soll das Auto stehen – Stellplatz, Carport oder Garage?
Daraus ergaben sich folgende konkrete Fragen, welche man schon im Planungsprozess bedenken sollte.
Darf man ein Garage auch ohne Baugenehmigung errichten?
Ja, man darf eine Garage und ein Gebäude ohne Aufenthaltsräume auf einem Wohngrundstück genehmigungsfrei errichten. Die Grundfläche von 50m² darf dabei nicht überschritten werden. Im Land Brandenburg ist es aber erst nach Fertigstellung des Wohnhauses zulässig; aber im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes sind sogar bis zu 150m² zulässig.
Da die Grundstücke – egal ob beim Bauen im Bestand als Lückenschließung oder in einem Bebauungsgebiet – meist nicht allzu groß sind, ergibt sich aus Platzgründen sofort die nächste Frage:
Darf die Garage unmittelbar an der Grundstücksgrenze errichtet werden?
Auch diese Frage kann mit ja beantworten. Allerdings gibt es auch hier Bedingungen, die dabei beachtet werden müssen:
Die Länge der Außenwand an einer Grenze darf nicht größer sein als 9m und darf insgesamt an mehreren Grenzen liegend 15m Länge nicht überschreiten.
Lt. BbgBO darf das Gebäude – privilegiert ohne eigene Abstandsflächen – nur eine max. Höhe von 3m zum natürlichen Gelände haben. Voraussetzung ist, dass kein Bauteil der Garage in der Tiefe von 3m von der Grundstücksgrenze diese max. Höhe überschreitet.
In anderen Bundesländern geht man dabei von einer mittlere Gebäudehöhe aus, die max. 3m betragen darf.
Ein wichtiger Hinweis
Da es besonders bei der Errichtung von Gebäuden in Grenzbebauung weitere wichtige baurechtliche, planungsrechtliche und konstruktive Details zu beachten gibt, z.B. Einhaltung der Festsetzung von B-Plänen, die Beachtung der Nachbarbebauung, Einhaltung von Brandschutzvorschriften (bei direktem Zugang zum Wohnhaus), Dachgefälle zum Nachbarn, verwendete Baumaterialien, ist es ratsam sich von einem Planer fachlichen Rat einzuholen.
Das Problem
Egal ob man als Hauseigentümer schon lange in seinem Haus wohnt, gerade “frischgebackener” Immobilienbesitzer geworden ist oder kurz davor steht, häufig besteht der Wunsch, zusätzlich z.B. die Terrasse zu überdachen oder vielleicht sogar einen Wintergarten zu errichten. Der interessierte Hausbesitzer ist hier gut beraten die damit verbundenen baugenehmigungsrechtlichen Fragen durch einen bauvorlageberechtigten Ingenieur oder Architekten klären zu lassen. Im ungünstigsten Fall kann es passieren, dass die Freude am neuen Wintergarten durch eine Rückbauverfügung der Baubehörde ein jähes Ende findet.
Was muss beachtet werden?
Wir werden oft gefragt, ob man denn irgendwie einem Bauantrag aus dem Wege gehen könnte. Diese Möglichkeit besteht. Jedoch muss der Bauherr sich in seinen Wünschen bescheiden. So darf die überbaute Grundfläche im Land Brandenburg nicht größer sein als 20m² und der umbaute Raum (Volumen) darf 75 m³ nicht überschreiten. In anderen Bundesländern sind Überdachungen bis zu 30m² Grundfläche bei einer max. Tiefe von 3m zulässig.
Wann spricht man von einem Wintergarten?
Ein Wintergarten wird ausschließlich unter Verwendung von aus lichtdurchlässigen Materialien für die Wände und das Dach errichtet. Geschlossene Wandflächen mit Fenstern entsprechen nicht dem Charakter eines Wintergartens. Ein solches Bauwerk ist genehmigungspflichtig.
Darf man eine Überdachung aus Platzgründen z.B bei einem Reihen-oder Doppelhaus auch unmittelbar an die Grenze errichten?
Ein solcher Anbau ist nur dann genehmigungsfrei an der Nachbargrenze zulässig, wenn er keine eigenen Abstandflächen hat. Dies ist dann der Fall, wenn die Überdachung folgende Abmessungen nicht überschreitet: B< 1/3 der Wandlänge , T< 1,5m.
Im Land Brandenburg ist die abstandsflächenfreie Wintergarten-/Überdachungsgröße mit B<5m und T<3m festgelegt.
Fazit
Wintergärten oder Terrassenüberdachungen lassen sich genehmigungsfrei errichten. Da es jedoch in den verschiedenen Bundesländern recht unterschiedliche Regelungen zur Genehmigungsfreiheit gibt und auch weitere Randbedingungen zu berücksichtigen sind, informieren Sie sich rechtzeitig vor Beginn jedweder Arbeiten oder Erteilung von Aufträgen bei einem bauvorlageberechtigten Planer.
Investieren Sie in ein Beratungsgespräch, in dem ihre persönlichen Wünsche mit den gesetzlichen Bestimmungen in Einklang gebracht werden, bevor Sie ungewollt zum Bauherr eines “Schwarzbaus” werden.
Das Problem
Der individuelle Hausbau wird von Generalunternehmen dominiert, welche die Planung und die Bauleistung aus einer Hand anbieten. Doch nur scheinbar kommen die benötigten Teilleistungen “aus einer Hand”. Häufig kommt es dabei vor, dass nicht einmal die Bauplanung, also die Architektenleistungen, durch die Hausbaufirma selbst ausgeführt wird, sondern lediglich hinzu gekauft wird. Hier wird dann oft die unbedingt erforderliche Ausführungsplanung eingespart.
Auch bei der Beauftragung von Subunternnehmern kommt es infolge fehlerhafter Planung des Bauablaufes, unvollständiger Auftragsvergabe und fehlender Kontrolle immer wieder zu Baumängeln.  Mangelhafte Anschlussfuge zwischen Sockeldämmung und Perimeterdämmung mit Montageschaum Ein typischer Baumangel: Der Gebäudesockel
Ein typisches Beispiel sind hierfür mangelhafte Sockelausbildungen bei unterkellerten Häusern mit Perimeterdämmung und Wärmedämmverbundsystemen (WDVS).
So geschieht es oft, dass eine Baufirma mit den Rohbauarbeiten beauftragt wird und diese das Keller-, Erd- und Dachgeschoss errichtet. Nach dem die Kellergeschossdecke betoniert ist, wird die Kellerabdichtung und anschließend die Perimeterdämmung angebracht. Anschließend wird die Baugrube verfüllt und mit dem Aufbau der folgenden Geschosse fortgesetzt.
Welche Fehler treten häufig in der Praxis auf?
Erster Fehler
Hier schleicht sich oft der erste Fehler ein, da meist keine Höhenangabe für die untere Sockellinie bekannt ist. Prinzipiell sollte der Gebäudesockel so geplant werden, dass eine Trennung zwischen Fassade und Sockel erfolgt.
Zweiter Fehler
Der nachfolgende Fassadenbauer, welcher das WDVS anbringt, beachtet nicht den Übergang zur Kellerdämmung. Warum wohl? Nun, er ist damit einfach nicht beauftragt worden! Oft entsteht somit eine mehrere cm breite Fuge zwischen Sockel- und Perimeterdämmung. Diese Fuge stellt eine Wärmebrücke dar. Oft meint man diese Fuge einfach mit Bauschaum ausfüllen zu können, nach dem Motto: „kommt ja eh Erde drüber“!
Dritter Fehler
Außerdem wird der obere Abschluss der Perimeterdämmung des Keller während der mehrmonatigen Bauphase beschädigt und wäre entsprechend auszubessern. Zu beachten ist, dass die Perimeterdämmplatten einen sogen. Stufenfalz haben. Dieser Stufenfalz kann zu einer Wärmebrücke führen, da die Sockeldämmung hier nicht fugenlos angearbeitet werden kann.
 Beschädigte Perimeterdämmung und durch offene Fuge Wärmebrückenbildung Was kann man als Bauherr tun?
Bauherrn sind gut beraten die Planung der Fassade und die höhenmäßige Einordnung des Kellergeschosses und des Sockels von Anfang an zu beachten. Außerdem empfiehlt es sich, von seiner Hausbaufirma schon vor Bauvertragsabschluss eine Detailplanung für die Sockelausbildung zu vereinbaren. Anhand dieser Planungsunterlage kann die Bauausführung kontrolliert werden. Abweichungen zwischen Bauausführung und Planung sind unmittelbar nach dem Erkennen als Mangel schriftlich beim Bauunternehmen anzuzeigen.
Das Problem
Außenwände von Neubauten werden heute in der Regel zweischalig ausgeführt. Die monolithischen Massivwände ohne zusätzliche Wärmedämmschichten sind klar auf dem Rückzug und werden kaum noch eingesetzt. Von Hausbaufirmen werden im Schlüsselfertigbau von Einfamilienhäusern überwiegend Außenwandkonstruktionen mit Wärmedämmverbundsystemen (WDVS) eingesetzt. Dabei wird das tragende Mauerwerk wahlweise aus 17,5 cm dicken Porenbeton- oder Kalksandsteinen bzw. aus Porotonziegeln hergestellt. Als Dämmschicht kommen dann Dämmplatten (d≥160 mm) aus EPS (Expandierter Polystyrol) oder Mineralfaser zum Einsatz.
Ein häufig anzutreffender Schwachpunkt bei WDVS-Fassaden ist die Ausbildung des Fensterbankbereiches bei Terrassentüren oder der Hauseingangsbereich.
Wie sieht die Praxis aus?
Hausbaufirmen weisen oft dieses wichtige Detail dem Verantwortungsbereich des unkundigen Bauherrn zu. In Bau- und Leistungsbeschreibungen findet man Formulierungen wie z.B.:
- „bei Terrassentüren entfallen die Fensterbänke, da der Bauherr bauseits den Terrassenbelag anbindet“
- „Hauseingangspodeste sind Bestandteil der Außenanlagen.“
Bei dem Einsatz von WDVS kommt es drauf an, dass das angrenzende Gelände und Bauteile, wie z.B. Podeste und Terrassen mit in die Planung einbezogen werden, um ein mangelfreies Werk entstehen zulassen.
Insbesondere kommt den Geländehöhenangaben bei der Sockelausbildung entscheidende Bedeutung zu. Hausbaufirmen wissen sehr wohl um die Wichtigkeit dieser Randbedingungen und spekulieren darauf, dass der Bauherr bei der Erbringung von Eigenleistungen im Außenanlagenbereich Fehler macht um einer Gewährleistungshaftung zu entgehen.
Häufig wird vor Terrassen- oder Hauseingangstüren der Sockelputz einfach durchgezogen. Dabei endet die Sockeldämmplatte vor der Anschlagschiene der Haustür. Dieser Zustand ist natürlich unhaltbar. Bereits wenige Tage nach dem Anbringen der Sockelplatten ist selbst für Baulaien erkennbar, dass hier etwas nicht stimmen kann.
Grundsätzlich sind die Anschlussdetails vor Ausführung des Gebäudesockels zu planen (Ausführungsplanung) und nicht dem Handwerker auf der Baustelle zu überlassen. Dieser ist oftmals selbst überfordert, weil er keine genauen Ausführungsvorgaben hat.
Worauf kommt es an?
Vor Hauseingangs- oder Terrassentüren kommt es darauf an, einen wärmebrückenarmen, trittfesten und rutschhemmenden Übergang vom Außenbereich in den Wohnbereich herzustellen. Dabei müssen Austrittsflächen durch Konsolen unterstützt sein, um Trittbelastungen sicher aufnehmen zu können. Keinesfalls darf die Sockeldämmung belastet werden.
Tipp: Wie man es richtig macht!
Bauherren sind gut beraten deshalb auf vorgefertigte Konstruktionen zurückzugreifen, wie diese von verschiedenen Systemanbietern hergestellt werden. Bei eigenen Bauvorhaben setzen wir massive Edelstahlbänke ein, welche von Konsolen unterstützt werden.  Ein sicherer Auftritt ist damit gewährleistet und damit verbundene Belastungen werden sicher in das Bauwerk abgeleitet. Ein Anarbeiten der Sockeldämmplatten ist dann wärmebrückenfrei möglich.
Ein Zaun ist nicht in jedem Fall gleich Grundstücksgrenze- eine Binsenweisheit wie man meinen könnte. Diese Erkenntnis gerät leicht aus dem Blickfeld, wenn man bedenkt, dass Grundstückeigentümer mitunter über mehrere Generationen von falschen Gegebenheiten ausgehen.
Grundstücke sind durch Grenzsteine in den jeweiligen Eckpunkten markiert und festgelegt. Diese sind jedoch selten auf den ersten Blick sichtbar.
Bei bebauten Grundstücken sind die Grundstücknachbarn oft übereinstimmend der Meinung, dass die vorhandene Einzäunung oder aber die vorhandene Grenzbebauung die Grenze eines Grundstückes darstellen. Doch deren Lage entspricht oft nicht dem tatsächlichen Grenzverlauf! Dies sollten vor allen Dingen zukünftige Grundstückserwerber bedenken, insbesondere dann, wenn darüber nachgedacht wird Baumaßnahmen in der Nähe von Grundstücksgrenzen zu planen.
 - Vorhandene Bebauung und Grundstücksgrenze stimmen nicht überein
Eine Einsichtnahme in die Flurkarte beim zuständigen Katasteramt kann hier für etwas mehr Klarheit sorgen.
Doch noch nicht alle Grundstücke sind katasterlich voll erfasst. Teilweise gibt es unvermessene Grundstücke oder Hofräume oder die Gebäudeeintragung erfolgte anhand von Luftbildaufnahmen.
Eingemessene Gebäude sind in der Flurkarte mit geschlossenen Linien dargestellt, Gebäude anhand von Luftbildern durch gestrichelte Linien erfasst. Deren äußere Abmessungen sind nicht exakt, sondern häufig größer, da auch die Dachüberstände vom Luftbild übernommen werden.
 Schimmelbildung, Eis infolge Tauwasserausfalls Kürzlich, während der ausgedehnten Kälteperiode im Februar 2012 (Außentemperaturen bis -20°C) , erhielt ich die Anfrage eines Hausbesitzers. Er klagte über Eisbildung und Schimmel innerhalb seiner unbeheizten Garage am Torsturz. Die Feuchtigkeit am Stahlbetonsturz hätte er schon über eine längere Zeit registriert. Doch nun wäre auch noch der Schimmel dazugekommen und er wisse nicht mehr weiter.
Die geräumige, unbeheizte Garage hat einen direkten Zugang über eine wärmegedämmte T30-Tür (Feuerschutztür) in das Wohnhaus. Die Raumtemperatur sollte nach den Angaben 5°C betragen, wohlgemerkt bei Außentemperaturen von konstant < -15°C. Also immerhin 20°K Temperaturunterschied!
Auf einen derart hohen Temperaturunterschied konnte ich mir keinen Reim machen. Im Gegenteil – auch in der Garage müssten eigentlich Temperaturen unter dem Gefrierpunkt herrschen.
Ich bat den Hausbesitzer doch nochmal die Temperaturen und die relative Luftfeuchtigkeit zu messen, um sicher zugehen, dass hier kein Irrtum vorlag. Er meinte nein, denn er würde mehrmals am Tag die Daten notieren und außerdem dafür Sorge tragen, bei diesen Temperaturen tagsüber die Tür vom Wohnhaus in die Garage (!) offen zuhalten. Nun, jetzt war die Sache klar. Warme Innenluft trifft auf den eiskalten Türsturz, Tauwasser fällt aus (Taupunkt) und vereist umgehend.
Meinen dringenden Rat die T30-Tür zur Garage geschlossen zu halten, wird er künftig befolgen. Nicht nur um Bauschäden und Energieverschwendung zu vermeiden, sondern auch aus Brandschutzgründen.
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